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南阳为何成了“烂尾楼之都”

2019-08-06 来源:南方人物周刊

南阳为何成了“烂尾楼之都”

  已拿到预售证的烂尾楼卓越漫香湖,目前大门紧闭,售楼部杂乱无章。 (南方周末记者 卢宝宜/图)

  全文共5864字,阅读大约需要14分钟

  南阳有302个“烂尾楼盘”,大多都是2012年左右遗留的问题。

  为了快速推进城市建设,政府默许“边建设边补证”的开发模式。于是,众多开发商在还未拿到土地证、施工证时就开始建房,卖房时更别提预售证了。

  本文首发于南方周末 未经授权 不得转载

  文 | 南方周末记者 卢宝宜

  责任编辑 | 冯叶

  经过水氢汽车风波后,河南省南阳市因为数百个烂尾楼盘再度成为舆论热点。

  2019年7月1日,南阳市房地产问题楼盘化解攻坚专项领导小组办公室发布了一则情况说明,向公众通报了市内问题楼盘的化解进展。该说明透露,南阳有302个“烂尾楼盘”,目前,除约一半项目已完善手续,其余仍在化解之中。

  302个“烂尾楼盘”,可谓体量巨大。据南阳市房地产管理中心官网的数据统计,在2016年至今的三年半时间里,南阳市中心城区取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目仅115个。

  “如果没买过一套烂尾房,你都不配说自己是南阳人。”一位买到烂尾房的受访者向南方周末记者自嘲道。在当地,南阳还有另外一个名字——“烂尾楼之都”。此前,南阳以河南重点产粮区而闻名,有“中原粮仓”之称。

  烂尾楼盘大多是2012年左右遗留下来的,当时为举办第七届全国农民运动会(下称农运会),南阳开启了大规模的城市建设,五万多人因此搬迁。在如此汹涌的买房需求下,大大小小的开发商涌入南阳,而地方政府默许开发商在“五证”不全的情况下,盖房甚至出售。

  如今,化解的难题均集中在“五证”不全以及开发商资金链断裂等问题上。2019年2月,南阳市人民政府印发了《南阳市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚行动实施方案通知》,称2019年6月30日为全面结束整治问题楼盘的时间节点,此后,问题楼盘将不再享受整治期间的优惠政策,将依法依规严肃处置。

  但据媒体报道,南阳市中心城区的整顿工作仍在继续,结束时间从6月30日延长到了9月30日。中心城区整顿规范提高房地产市场工作指挥部的工作人员向南方周末记者证实了这一点,他同时表示,9月30日后仍有可能延期。

  多位购买了烂尾房的南阳市民告诉南方周末记者,从2014年开始,整顿结束的时间已经一拖再拖,这些年等来的,只有失望而已。

  1

  烂尾七年

  林芳2012年购入的房子,至今还没收楼。她今年35岁,是一家淘宝店店主。

  她购入的楼盘名叫中达天汇家园,有南阳第一大盘之称。中达天汇家园位于南阳市新区,规划建设有90栋住宅,建筑总面积达68.3万平方米。

  林芳向南方周末记者回忆,2012年开盘时,中达天汇家园的宣传声势浩大,广告传单几乎覆盖了各个县乡镇。其开发商为河南中达置业集团有限公司(下称中达置业),这是一家南阳本土开发商,在当地有一定知名度。

  但在开售期间,林芳发现,中达天汇家园并没有拿到预售证,但是当时新开楼盘几乎都是如此,加之开发商承诺证件均在办理过程中,很快就会办下来。于是当年6月,林芳决定购入该项目。

  林芳向南方周末记者出示的认购协议显示,协议是开发商与林芳在未取得商品房预售许可证情况下的前期约定。其中,付款方式分为三种:一种为一次性付款,一种为分期付款,最后一种为按揭贷款。

  林芳选择了第三种付款方式。她以1830元/平方米的价格在项目售楼部签署了协议,当日即一次性交付了50%的首付,约8.8万元。剩余一半房款,双方约定在开发商证件齐全后,为她办理10年期的银行按揭贷款。同时,协议约定开发商将于2013年10月—2014年5月31日交房。

  然而,就在林芳交了首付款的第二年,中达项目便停滞了。令她更没想到的是,一时疏忽,付出的代价竟是长达7年的等待。

  “我家孩子都从小学升到中学了。”林芳说,可房子至今仍未盖好。她是从下面的乡镇上来的,为了让孩子到市里念书,她卖掉了乡镇的房子,付给开发商的首付几乎是她的全部积蓄。这些年,她只好带着孩子租住在学校附近。如今,她也想开了,“想想那些一次性交了十几万全款的,我也不敢多埋怨”。

  林芳等购房者也曾多次组团寻找开发商、信访部门等反映问题,收到的多是开发商口头承诺的“即将交房”和信访部门的“正在研究解决方案”。过程中,大家渐渐发现,中达置业的问题不只没有预售证那么简单。

  根据南阳市委的摸底排查,截至2019年6月26日,中达天汇家园项目共预售商品房3400套,已建设安置房1593套,剩余1807套尚未开工。而1807套中,已退购房款的有385户,申请退款的有510户,要求尽快开工建设的有912户。

  其中,一位既没有拿到房子,也没有拿回退款的购房者起诉了中达置业并获胜诉。2017年,南阳市宛城区人民法院出具的民事判决书显示,中达置业在辩护时坦言,该项目的土地手续迟迟无法办理,进而导致已销售出去的房屋无法开工,最终,购房者无法拿到房子。

  一位中达置业的内部人士则向南方周末记者透露,部分房源尚未开工的问题在于土地被收回,而已经盖好的房子实际上也没有拿到土地证,但是购房者已经住进去了。

  土地手续尚未拿到手,却卖出了几千套房子,如此离奇的事在南阳却不稀罕。2014年,南阳市政府出台“302政策”,发布《南阳市中心城区房地产市场秩序专项整治工作实施方案》,成立了房地产市场秩序专项整治工作领导小组,统计出当地共有302个问题楼盘。

南阳为何成了“烂尾楼之都”

  受害者也不只当地老百姓,还包括许多政府部门。南阳市房管中心副主任张涛对南方周末记者说,就以他所在的单位为例,2013年,市房管中心为解决职工住房问题,向锦寓置业旗下的美丽佳苑项目低价团购了9栋楼。原本协议2016年11月交房,但由于锦寓置业的股权纷争问题,项目停工,目前仍处于烂尾状态。

  南阳市中心城区整顿规范提高房地产市场工作指挥部大门。(南方周末记者 卢宝宜/图)

  2

  边建设,边补证

  南阳市住建局一位工作人员告诉南方周末记者,目前南阳问题楼盘中,占比最大的就是“五证”不全,这是一个历史遗留问题。

  根源要追溯到2008年,那一年,南阳被批准承办第七届全国农运会,举办时间是2012年。为了迎接农运会,政府开启了大规模的城市建设工程,如南阳中心城区建成区面积由70平方公里增至100平方公里。也就是从这时起,大量城中村改造和房地产项目一并上马。

  据中国经营报统计,2008—2012年期间,南阳共拆除各类建筑550万平方米,为农运场馆建设提供土地七千余亩,五万多人因此迁移。仅2012年一年,南阳城市建设新开工项目总投资超过50亿元,相当于过去10年投资的总和。

  当地一位楼市资深人士告诉南方周末记者,当时为了快速推进城市建设,政府默许“边建设边补证”的开发模式。于是,众多开发商在还未拿到土地证、施工证时就开始建房,卖房时更别提预售证了。

  房地产市场瞬间繁荣起来,只要建房就能赚钱成为共识,开始高涨的房价吸引各类开发商蜂拥而至。根据南阳统计网的数据,南阳市房价从2008年的1904元/平方米,涨至2012年的2736元/平方米。

  上述烂尾的中达天汇家园,正是2012年入市的。该盘是“为加快中心城区入市环境和城乡一体化示范区规划建设”而确定的全市100个新型社区之一,也是2013年河南省重点项目之一。

  中达置业在上述判决书中辩护称,2012年5月8日,南阳新区管委会、南阳新区管委会白河街道办事处为了迎接全国农运会的召开,提升城市品位,对南唐入市口实施整体改造、努力打造和谐社区,与中达置业签订了《双铺村新型社区建设项目协议书》。

  根据该协议,由中达置业对该区域整体开发,同时允许“项目开工后采取边拆、边建、边销售、边完善手续的办法向前推进”。

  南阳新区是在2011年成立的,目标是在农运会之前,确保建成1.4公里长、60米宽的道路工程和入市景观,新区位于机场附近,此前均为村庄。据上述中达置业内部人士称,新区政府临时成立,没有启动资金,所以就按照城中村改造的方法,借助社会资本运行。

  然而,2013年3月,河南省住建部督查专员发现,南阳新区这一双铺村项目不符合城市总体规划,随即予以叫停。后续,双方也解除了原先签订的协议书,原土地出让程序中断,原建设区域的规划重新进行了调整,土地有所缩小,最终致使中达置业预售的1800多套房无地可建。

  政府部门也并非没有做事。2014—2017年间,中达置业因土地、规划、施工违法等问题被相关部门进行追究和罚款,共计2010.6万元,均已履行。

  在人民网河南省地方领导留言板中,曾有大量关于中达置业的投诉,根据南阳市市委的回复,政府还曾在2016年11月给出一套化解方案,为中达置业新增建设用地。具体则通过招拍挂形式,让中达置业摘牌。2018年1月,该宗土地开始竞标,但中达置业报价却低于开标底线,导致土地流拍。

  中达置业很难掏出更多的钱。南阳市市委在上述回复中还表示,中达置业将天汇家园项目收取的购房款用于其他项目投入,因该公司的其他现有资产无法及时盘活处置,以及其他楼盘项目的滞销导致现行资金周转困难,所以资金链断裂。

  上述中达置业内部人士向南方周末记者证实,中达置业资金确实困难,但一部分原因在于为上述双铺村的拆迁垫付了大量拆迁款。不过,目前中达置业已有项目拿下土地证等手续,希望能将项目逐个盘活。

  2018年底,林芳发现,中达置业开始拆除原建小区内的绿化带和幼儿园等配套设施,加塞建设电梯房,同时要求业主每平方米补交1000元,并须全额付款,方可交房。

  中达置业的一位高层告诉南方周末记者,这么做是为了让原业主尽快入住,增加1000元是考虑到建筑成本,加盖的房子同样“五证”不齐,但会和此前已建的房子一起,争取在年底完善证件。

  3

  资金链断裂

  实际上,“五证”不全虽然普遍,但并不是最棘手的问题。据南阳房管中心数据,2014年至今,该局已为180个问题楼盘办理了246个《商品房预售许可证》。南阳市自然资源和规划局的网站也显示,此前多个问题楼盘,已通过土地招拍挂程序进行“补票”,获得了《建设用地规划许可证》。

  但目前仍有122个难啃的硬骨头尚待解决。南阳市住建局一位工作人员向南方周末记者解释,之所以难解,主要是因为当时参与开发的房企实力不足,至今无法解决资金问题。

  2012年农运会结束后,南阳的大拆大建并未结束。南阳楼市网曾发布一份《2013年南阳市房地产市场年度运行报告》,报告显示,2013年南阳整体供应土地37宗,共计147.52万平方米,同比2012年增长343.27%,土地市场首次出现供大于求的情况。

  其中,住宅用地供应量为74.77万平方米,超出前两年的供应量之和,原因是政府持续加大城中村改造的力度。

  “农运会期间政府做了很多超前规划,留下了巨额债务和开发问题。”上述楼市资深人士说,而南阳作为一座农业城市,农运会后,也只能通过继续出让土地补充政府财政收入。

  根据南阳市统计局的数据,南阳市至今处于入不敷出的状态。如2018年南阳地方财政总收入为307.62亿元,而其一般公共预算支出为650.68亿元,远高于财政总收入。财政收入中,以土地出让金组成的政府性基金收入为126.18亿元,略微高于各类税收收入122.18亿元,可见当地对房地产市场依然依赖。

  南阳市住建局开发科科长闫德毅向南方周末记者回忆,农运会后,当地涌入一批资质较差的房地产开发商。据他统计,截至2019年7月15日,当地房地产商有四百余家,仅市中心城区就有262家,大部分都是本地的小型开发商,而如此庞大的数量远超当地楼市需求。

  南阳市统计局数据显示,当地人口正在流出。2012年,南阳常住人口1014.90万人,到了2018年,常住人口减少至1001.36万人。

  发生在2014年的“瘦身钢筋”事件,被公认为是压垮南阳楼市的导火索。

  2014年6月25日晚,央视《焦点访谈》曝光了南阳三杰房地产等多家公司在建房时违规使用“瘦身钢筋”。“瘦身钢筋”指开发商为降低成本将正常钢筋拉长后再使用,一旦发生地震,建筑物容易垮塌,楼越高,危害越重。

  曝光后,南阳市政府对全市房地产进行了整顿清查,并叫停了所有在建楼盘。

  停工,对于现金流紧张的开发商而言无疑是雪上加霜。当地一要求匿名的项目经理对南方周末记者说,当时为了避免资金链断裂,不少开发商选择以高息进行非法集资、违规抵押等方式融资。

  该项目经理还表示,在南阳,由于都是当地出身的小型开发商,没有什么资质进行银行贷款,选择从民间借贷是相当普遍的现象。不仅开发商无法贷款,由于“五证”不全,购房者也无法在银行按揭。开发商只能一方面不断提高首付款的比例,另一方面加大民间集资,以维持现金流。

  据南阳市打击和处置非法集资领导小组办公室的统计数据,2015年3月起,南阳非法集资案件呈爆发式增长,2015年间就达到60起。

  “瘦身钢筋”事件不仅打击了地产商,更打击了当地市民对房地产的信心,选择给房企放贷的社会资金和民众数量骤减,多家依靠公众集资的开发商接连崩盘。

南阳为何成了“烂尾楼之都”

  南阳市房管中心副主任张涛向南方周末记者介绍,目前不少烂尾楼面临的问题是中间债权人多,股权纠纷多,资产权属不清,处理起来相当棘手。

  为迎接2012年的农运会,南阳新建的市政府行政服务中心。(南方周末记者 卢宝宜/图)

  4

  购房者自救

  “最主要是先把房子给盖好,让购房者能住进去。”张涛强调,针对此前因集资等原因造成股权纠纷的,房管中心都会多次组织相关人员,进行协调,先把项目推进下去。

  他还介绍,近些年,政府实行的是“清单式”管理,对于之前统计出来的问题楼盘采取的方案是:建台账、摸底子、补手续、专事专办、开通绿色通道,最大限度解决能解决的问题。

  具体分为四类:一是对建设手续不齐全的项目,加快完善相关手续,尽快启动项目建设;二是对资金链断裂的项目,积极协调金融机构,加大融资帮扶力度;三是对涉法涉诉的项目,督促司法部门尽快依法处置;四是对原企业法人无力推进的项目,通过破产清算、寻找合作伙伴等途径推进项目建设。

  第四类是最难的,权属纠纷复杂,也导致第三方资本很难接手。

  当地住建局一直在招商引资,希望吸引大型的全国性房企进入南阳,带领当地房地产市场走向健康。

  2016年以来,也的确有多家大型房地产商入驻南阳。但是它们还是更倾向于选择自己拿地。

  在一位南阳房产中介看来,大型房企犯不着通过收购烂尾楼入驻南阳。事实上,恰恰是当地问题楼盘太多,令大型房企相当受欢迎。在南阳,只要是五证齐全,又是全国性品牌,往往开盘即清盘。如在刚过去的6月,南阳建业公园首次开盘,292套房子全部售罄,成交均价高达1.2万元/平方米。

  这位中介还强调,2018年下半年起,南阳楼市已经开始由热转凉,一旦错过这个阶段,未来可能更难有企业或第三方资金接盘,再想盘活烂尾楼更是难上加难。

  眼看着寻求多方救助无果,金汇城和铂金时代两个烂尾楼的部分业主开始自救。他们正在组织购房者自筹资金,打算先把土地出让金补齐,拿到土地证,再把房子盖起来。

  “已有其他楼盘的业主主动前来学习。”铂金时代一位业主代表对南方周末记者说。

  (应受访者需求,林芳为化名)

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