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房地产市场金九银十能否再现昔日的“辉煌”

2019-07-01 来源:市场报·中国经济瞭望周刊

  从2017年开始,控房价稳市场已经成为各级政府的头等大事之一。 但在北上广深等住房价格忒高的特大城市和大城市内要积极盘活存量土地,积极稳妥地推进租赁住房建设,改善住房供应结构,扭转或改变购房主流群体人们的住房思想和购房理念,坚决遏制和严格控制恶意投机炒房行为,确保房地产市场步入“理性”发展的健康轨道。

  十八大以来,党和政府依据过去的经验教训和当前未来,给房地产市场定了“房住不炒”的准确定位,房地产市场调控取得了明显成效。2019年上半年,房地产市场总体呈现平稳回落态势, 虽然在今年年初 各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势市场预期有所好转,但在五六月份市场数据回落,说明楼市上涨楼市回暖的后劲不足,随即很快回落,尤其是部分三四线城市可能会继续降价

  首先,从春节过后,无论商品住宅、办公楼、商铺销售状况都是负增长,使大小开发商压力非常大,个个都是“压力山大”。商品房销售面积将近6亿平方米,同比下降1.6%,其中,商品房销售价值额下降将近2.0%。同时,商品房销售额将近5.2个亿人民币元。其中,住宅销售额增长将近9.0%,办公住房下降超过12%,商业营业用房销售额下降将近10.0%。

  其次,房产建设用地交易大幅度下降。2019年上半年土地成交价款同比下降接近40.00%, 土地成交价款的跌幅之大超乎人们的正常想象,土地购置面积是自1998年以来的最大跌幅。截至五月底土地平均成交价格为4389元/平方米,2012年以来首次同比下跌。由于土地价格是形成商品房价格的基础要素,其涨跌在滞后1-2年后将反映到商品房市场。由于土地成交价的下降,势必在最近一段时期内会对房地产市场产生一定的影响, 会使以后的房地产市场价格呈下降走势。

  第三,房产地产市场的投资热度下降,并呈继续下降态势,同时这对让人们正常购买思维的形成会产生极大的消极影响。此即人们所说的买涨不买跌。2019年1—5月份,全国房地产开发投资同比增长11.2%,比2018年房地产开发投资9.5%的增幅有所上升,如果全年能保持这样的投资势头,将是自2015年以来首次重回两位数增幅。房地产开发投资增长为住宅投资增幅带动,1—5月份住宅投资同比增长16.3%,而办公楼和商业营业用房投资均为负增长,投资增速分别为-3.6%和-9.7%。住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。其中,办公楼投资虽为负增长但降幅比2018年有所收窄,商业营业用房投资降幅则比2018年进一步扩大。从地区差异来看,1—5月份西部地区房地产开发投资增速约为东部、中部地区的两倍,东北地区投资增幅最低,东部、中部、西部、东北地区投资同比增幅分别为9.7%、9.2%、18.5%和7.1%。同时,房地产开发企业房屋施工面积同比增长8.8%,房屋新开工面积同比增长10.5%。

  总体来看,上半年的房地产市场特点突出表现为:国家整体调控力度仍未减弱,市场成交乏力,商品住房销售将进一步回落;土地成交面积、金额累计增速双双大幅回调将对未来市场形成较大的下行压力;总体开发投资依旧维持较高水平,但房地产投资增速将进一步回调。据估计,在今年的下半年房地产市场仍不可能有较大的突破,但是局部区域可能会有较小“热度”的提升。

  综合近三年房地产市场的变化,可以推断出影响整个市场的因素有以下几点。

  第一, 不可逆转的中国城市化超速发展。中国的城市化已经走向了一个新的阶段,已经形成了经济增速的创新点和增长极。无论是房价上涨幅度还是持续时间,一些二线甚至个别三线城市都完全超越了一线城市。如果城市的房价上涨是有基本面支撑的,那风险相对来说是可控的;相反,如果城市的房价上涨并没有基本面支撑,纯粹由房价继续上涨的预期支撑,那就极需加强风险防范。部分二线城市和个别三线城市由于大量青壮年人口的大量流入直接推动了房地产市场的繁荣,但同时,资本市场安全优质产品短缺的大环境没有改变,这使得房价的增长带来的投机投资需求在一些二线城市仍然非常旺盛。

  第二,资源或能源枯竭型城市房地产市场价格有可能下跌。改革开放至今,以一些工矿城市和资源型城市为代表的局部收缩趋势已经显而易见。在全球化和信息化的推动下,各种社会经济要素会进一步向特大城市和城市群地区聚集,加上全球经济增长放缓等潜在风险和不确定因素的存在,个别城市出现收缩问题不可避免,因此,在中国目前城镇化减速阶段,对于部分有收缩迹象或已经收缩的城市要最大程度避免不必要的城市扩张和城市郊区的房地产项目,减小后期城市更新发展规划的难度。

  第三,住房租赁市场对商品房市场的影响。针对先前房地产市场疯狂上涨的态势,国家明确提出“房子是用来住的不是用来炒的”战略定位。同时,在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下,各地纷纷出台政策措施大力发展住房租赁市场。其中,利用集体土地建设租赁住房对市场的影响将会是“革命性”的。以北京市为例, 政府预计在未来五年内供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。去年,北京市建设用地供应计划中,计划供应国有住宅用地1000公顷、集体土地租赁住房用地200公顷,集体土地租赁住房用地占全部住宅用地的六分之一,2018年底已实现集体土地租赁住房用地供应近210.0公顷。 未来,随着集体土地租赁住房用地的供给和集体土地租赁住房的建设,对首都北京的房地产市场将会产生一定的影响,我们应该未雨筹谋,提前做好应对方案。

  目前,无论从那个角度讲,房地产市场一定要调控,而调控的根本目的就是保持市场基本稳定,防止大起大落,影响国家整体经济的健康发展。 目前,中央采取的因城施策、分类调控的大方向是正确的。面对市场价格波动压力,应进一步细分调控手段。一方面要“堵”,另一方面也要“疏”。同时,应加强全国市场压力分布的实时监测、预测和预警,一定得防止过度上涨或过度下跌,确保以后的房地产市场健康稳定持续向前发展。根据以往经验,人们无不在期待“金九银十”的到来。究竟能否再次这只能情形呢?从目前的情况看来,“金九银十”的房产市场情形多少可能会有所反映,但像2015、2016年那种“火爆”情形再现的可能性很小,甚至完全不可能。因为首先国家战略定位“住房不炒”,有效遏制了投资炒房的哄抬市场的行为;其次,经济适用房、廉租房、公产权住房政策的出台与实施对原有商品房市场具有一定的冲击,且有强大的杀伤力;第三,理性健康购房理念的日趋形成;第四,国家房控政策的日趋完善和有效实施;第五,社会及其他财团投入资金的减少甚至全部撤出等原因的出现,多方“夹击”使得房地产市场很难再现以前得“辉煌”。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 (张少峰)

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